Barcelona, 25 de octubre de 2020.

 

CIRCULAR 10-1-2020. DECRETO LEY 34/2020, DE 20 DE OCTUBRE, DE MEDIDAS URGENTES DE APOYO A LA ACTIVIDAD ECONÓMICA DESARROLLADA EN LOCALES DE NEGOCIO ARRENDADOS.

Ha entrado en vigor, con efectos de 22 de octubre de 2020, el Decreto Ley 34/2020, por el que se faculta la reducción de la renta en los arrendamientos de locales de negocio en los que se desarrollen actividades comerciales o industriales en los casos en los que la autoridad competente imponga restricciones o la suspensión de la actividad como consecuencia de la COVID-19, que a pesar de su dudoso encaje legal, mientras no sea suspendido, se halla en vigor.

SUPUESTOS.- Si como consecuencia de la pandemia de la COVID-19 se decretan por la autoridad competente medidas de suspensión del desarrollo de la actividad o de restricción del aprovechamiento material de bienes inmuebles arrendados para la realización de actividades industriales y comerciales, en contratos suscritos con posterioridad al 31 de diciembre de 1994, la parte arrendataria podrá requerir de la parte arrendadora, por burofax o de otra forma fehaciente, “una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato, con la finalidad de restablecer el equilibrio de las prestaciones”.

EFECTOS.- El referido requerimiento reviste una importancia capital, por cuanto será a partir del requerimiento cuando los efectos de reducción de la renta resultarán efectivos y será a partir de la fecha en que la arrendadora reciba el requerimiento el momento en el que se le prohíbe emitir la factura por la renta mensual correspondiente (deberá esperarse al transcurso del plazo de un mes establecido en la Ley para negociar).

EN CASO DE FALTA DE ACUERDO.- En caso de que las partes no lleguen a un acuerdo en el plazo de un mes a contar desde el requerimiento, se aplicarán las siguientes reglas:

  1. Si las autoridades han decretado la suspensión de la actividad que se lleva a cabo en el local arrendado se deberá reducir la renta y otras cantidades debidas en un 50% mientras dure la suspensión.
  2. Si las autoridades han decretado la restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble arrendado se debe reducir la renta y otras cantidades debidas en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma. (Ejemplo: Si las autoridades decretan la reducción del aforo del local arrendado al 40%, quiere decir que este se ha reducido en un 60%, por lo que la renta y cantidades asimiladas deberá reducirse en un 30% (50% del 60%).

El hecho que en el local arrendado se lleven a cabo servicios de envío a domicilio o de recogida en el establecimiento no impide la aplicación de la reducción de la renta y cantidades asimiladas que corresponda, por lo que los arrendatarios también se verán beneficiados con la correspondiente reducción de la renta.

USO DE LA FIANZA.- Reducida la renta y otras cantidades debidas en el importe correspondiente, la arrendataria puede pedir también a la arrendadora que impute total o parcialmente a la obligación de pagar las referidas rentas y otras cantidades debidas que hayan vencido todas las cantidades que haya entregado a la arrendadora y garanticen el cumplimiento de sus obligaciones, de carácter suplementario, es decir por encima de la fianza legal obligatoria y otras garantías depositadas en el organismo oficial competente, que no pueden ser usadas para tal fin. En dicho caso, la parte arrendataria tiene que reintegrar las referidas garantías suplementarias en el plazo de un año contado desde la desaparición de las circunstancias que motivaron la reducción de la renta y, en todo caso, antes de la finalización del contrato si su plazo de duración es inferior.

RESOLUCION DEL CONTRATO NO CULPABLE.- La norma también prevé que en el caso que la suspensión de la actividad se prolongue más de tres meses en el transcurso de un año, la arrendataria podrá desistir del contrato sin penalización a partir del momento en que ocurra dicha circunstancia, mientras se mantenga y hasta tres meses después del cese completo de las medidas, siempre y cuando lo notifique de forma fehaciente a la parte arrendadora con un mes de antelación.

ACUERDOS ANTERIORES.- Las medidas de reducción reguladas se podrán aplicar con independencia de que las partes hubieran alcanzado algún acuerdo con anterioridad a la entrada en vigor de la norma, es decir el 22 de octubre de 2020.

Esperando la presente les sea de utilidad y quedando a su disposición para resolverles cuantas dudas les merezca, aprovechamos la oportunidad para saludarles muy atentamente, y ofrecerles como siempre nuestro despacho y consideración.

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